Galvenās atšķirības, kas nosaka īpašnieka un nomnieka tiesības
Ja jūs izīrējat vai iznomājāt telpas — vai zināt, ka dzīvojamās un komercplatības regulē atšķirīgi likumi, kas paredz būtiski atšķirīgas pušu tiesības?
Vai zināt, ka izlikt īrnieku no dzīvojamām telpām ir ievērojami grūtāk nekā nomnieku no komercplatībām — pat pie vienādiem pārkāpumiem?
Kas ir vissvarīgākais, kas jāiekļauj komercplatību nomas līgumā, lai neiekļūtu situācijā, kas raksturīga dzīvojamo telpu īrei?
Īpašnieks izīrēja tirdzniecības platību veikalam. Nomnieks pārstāja maksāt. Īpašnieks nolēma viņu izlikt, izmantojot to pašu procedūru, ko piemēro dzīvojamo telpu nomai — nosūtīja paziņojumu, gaidīja trīs mēnešus, ieradās mainīt slēdzenes.
Izrādījās, ka komerciālajai nomai procedūra ir cita un ātrāka. Īpašnieks trīs mēnešus zaudēja velti. Savukārt nomnieks šajā laikā uzkrāja vēl lielāku parādu.
MĪTS Nr. 1: «Noma ir noma. Vienots likums visiem»
Fakts: dzīvojamo telpu īri telpas regulē īpašs Dzīvojamo telpu īres likums. Komerciālo telpu nomu — Latvijas Civillikums. Tās ir principiāli atšķirīgas sistēmas.
MĪTS Nr. 2: „Komercplatību nomnieks ir aizsargāts tāpat kā dzīvojamo telpu īrnieks”
Fakts: dzīvojamo telpu īrniekam ir ievērojami plašāka aizsardzība. Tas ir vēsturisks mantojums no likumdošanas, kas vērsts uz tiesību uz mājokli aizsardzību. Komerciālo telpu nomniekam ir mazāk īpašu aizsardzības mehānismu — attiecības regulē Civillikuma vispārējās normas par nomu.
Galvenās atšķirības: kas ir svarīgi zināt
Līguma termiņš. Dzīvojamo telpu īre: no 2021. gada beztermiņa līgumi ir aizliegti — ir pieļaujams tikai fiksēts termiņš. Komerciālo telpu noma: līgumu var slēgt gan uz noteiktu termiņu, gan bez termiņa. Beztermiņa nomas gadījumā — katrai pusei ir tiesības līgumu lauzt, par to paziņojot trīs mēnešus iepriekš, ja līgumā nav paredzēts citādi.
Līguma izbeigšana par nemaksāšanu. Dzīvojamo telpu īre: ja parāds pārsniedz divus mēnešus, izīrētājam ir tiesības līgumu izbeigt. Ja īrnieks nepiekrīt, parasti jāvēršas tiesā vispārējā kārtībā. Tomēr: Civilprocesa likuma 400. panta pirmās daļas 3. punkts paredz iespēju īrnieku izlikt saistību bezstrīdus piespiedu izpildes kārtībā, ja līgums ir izbeigts un īrnieks telpas neatbrīvo. Šī procedūra ir ātrāka, taču tai ir stingras formālās prasības un tā nav piemērojama visos gadījumos.
Komercīpašuma noma: ja līgumā ir skaidri noteikti izbeigšanas nosacījumi par maksājumu kavējumiem, procedūra ir elastīgāka un ātrāka. Praksē komercnomnieka izlikšana notiek ātrāk, jo nav “mājokļa aizsardzības” argumentu un biežāk tiek izmantoti notariāli parāda atzīšanas akti.
Īres/nomas maksas izmaiņas. Dzīvojamā telpu īre: stingri reglamentēta ar likumu — trīs mēnešu iepriekšējs paziņojums, ierobežojumi attiecībā uz paaugstinājuma apmēru. Komercīpašuma noma: puses līgumā var noteikt jebkādu nomas maksas izmaiņu kārtību.
Apakšīre/apakšnoma. Dzīvojamā telpu īre: īrniekam nav tiesību izīrēt telpas apakšīrē bez īpašnieka piekrišanas. Komercīpašuma noma: atkarīgs no līguma nosacījumiem — to var atļaut vai aizliegt.
Kas ir svarīgi norādīt komercīpašuma nomas līgumā
Pirmkārt: konkrēti iemesli līguma priekšlaicīgai izbeigšanai — maksājuma kavējums ilgāk par X dienām, telpu izmantošana neatbilstoši mērķim, līguma nosacījumu pārkāpums.
Otrkārt: līguma izbeigšanas kārtība — paziņošanas termiņš, telpu atbrīvošanas kārtība, atbildība par kavējumu.
Treškārt: nomas maksas izmaiņu kārtība — indeksācija, paziņošana.
Ceturtkārt: šķīrējtiesas atruna— strīdu ātrai izšķiršanai par nomas maksas piedziņu vai izlikšanu.
Kur procedūra ir ātrāka
Parāda piedziņa par nomas maksu. Abos gadījumos — iespējams šķīrējtiesā 6 nedēļu laikā, ja līgumā ir ieraksīta klauzula. Bez atrunas — valsts tiesā, mēnešiem.
Nemaksātāja izlikšana. Komercīpašuma noma — ātrāk: ja līgums ir pareizi noformēts un ir notariāli apliecināts parāda atzīšanas akts, ir iespējama vienkāršota procedūra. Dzīvojamā telpu īre — lēnāk: ja nomnieks nepiekrīt, tikai valsts tiesa, bet ar iespēju izmantot CPL 400. panta 1. daļas 3. punktu, ja līgums ir izbeigts un īrnieks telpas neatbrīvo. Tomēr šī procedūra nav piemērojama visos gadījumos un prasa precīzu dokumentu noformēšanu.
Nomas nosacījumu maiņa. Komerciālā noma — elastīgāka: pēc pušu vienošanās. Dzīvojamā īre — stingrāka: stingri ierobežota ar likumu.
Viena telpa — dažādi likumi. Vai zināt, kurš no tiem attiecas uz jūsu līgumu?
Šis raksts ir paredzēts tikai informācijas nolūkos un nav juridiska konsultācija.